KORISNE INFORMACIJE

KORISNE INFORMACIJE

  • Koje su obaveze kupca?
  • Koje su obaveze prodavca ?
  • Kako da prodam stan/kuću/lokal ?
  • Kako da kupim stan/kuću/lokal ?
  • Koja je procedura ako sam kreditni kupac ?
  • Šta je potrebno od dokumentacije za prodaju nepokretnosti ?
  • Razlika izmedju uknjiženih i neuknjiženih nepokretnosti ?
  • Kako da prodam i kupim stan istovremeno ?
  • Da li strani državljani mogu da kupe nepokretnost u Srbiji ?
  • Koliki je porez na promet i ko ga plaća ?
  • Šta je kapitalna dobit ?
  • Šta je Clausula Intabulandi i zašto mi je neophodna ?
  • Koliki je rok za prijavu plaćanja poreza na promet’
  • Ko ima prava na oslobađanje na 40m2 ?
  • Kako da se uknjiži nepokretnost ?
  • Ko plaća porez na zakup- Zakupodavac ili Zakupoprimac ?

KOJE SU OBAVEZE KUPCA ?

Obaveze kupaca je da isplati kupoprodajnu cenu na način i u roku koji je dogovoren sa Prodavcem.

Prilikom zaključenja Predugovora, Kupac isplaćuje 10% kupoprodajne cene na ime kapare, a ostatak u dogovorenom roku,transferom sa deviznog računa Kupca na devizni račun Prodavca a sve u skladu sa Zakonom.

Kupac je u obavezi da plati posredničku proviziju, overu Predugovora, Aneksa (ukoliko je potreban), Ugovora, Clausulu Intabulandi kao i sve naknade za transfer novca u izabranoj banci. Porez na prenos apsolutnih prava po prijemu Rešenja kao i takse za uknjižbu ukoliko su ispunjeni svi uslovi.

KOJE SU OBAVEZE PRODAVCA ?

Obaveza prodavca je da putem clausule intabulandi prenese pravo svojine nad nepokretnošću nakon isplate kupoprodajne cene, kako bi se kupac uknjižio u katastru nepokretnosti. Takodje u obavezi je da predmetnu nepokretnost do overe Ugovora isprazni od lica i stvari te preda ključeve na overi ugovora zajedno sa izmirenim dugovanjima za Infostan, Eps, Telekom i porezom na imovinu i donese potvrde, tj kopije računa kojima to potvrdjuje.

Ukoliko je u braku, neophodna je saglasnost bračnog druga za prodaju predmetne nepokretnosti.

I na kraju posrednička naknada je obaveza koju prodavac treba izmiriti na Predugovoru-Ugovoru a po osnovu potpisanog ugovora sa našom agencijom.

KAKO DA PRODAM STAN/KUĆU/LOKAL ?

Jednostavno, pozovete našu agenciju na kontakt telefone

063 10 79 691 i 060 752 91 87

Zakazaćemo sastanak, doći na Vašu adresu kako bi pogledali stan, procenili vrednost nepokretnosti,izvršili uvid u dokumentaciju i dogovorili oko uslova prodaje, oglašavanja i prezentacije nepokretnosti potencijalnim kupcima.

KAKO DA KUPIM STAN/KUĆU/LOKAL ?

Jednostavno, pozovete našu agenciju na kontakt telefone

063 10 79 691 i 060 752 91 87

Ukoliko ne nadjete adekvatnu nepokretnost na našem sajtu, slobodno nas kontaktirajte pa ćemo mi po datim parametrima naći adekvatnu nepokretnost i time uštedeti Vaše vreme koje biste utrošili na iscrpnim gledanjem oglasa.

KOJA JE PROCEDURA AKO SAM KREDITNI KUPAC ?

  • Najpre morate da proverite Vašu kreditnu sposobnost u banci i granicu do koje ste spremni da platite tu nepokretnost.
  • Pronalazak  odgovarajuće nepokretnosti,
  • Predugovor i kapara (obično bude 10% od ugovorene kupoprodajne cene) kao učešće za banku,
  • Izvodjenje procenitelja na teren i zajedno sa procenom, predugovorom i dokumentacijom aplicira se za kredit,
  • Nakon dobijanja svih potrebnih potvrda(NKOSK, banka….)overavanje Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti
  • Overa založe izjave kod notara i njena predaja u katastar nepokretnosti kako bi se upisala hipoteka na predmetnom stanu(kod neuknjiženih objekata čeka se rešenje o upisu hipoteke)
  • Useljenje u predmetnu nepokretnost,
  • Regulisanje obaveze prema Poreskoj upravi,
  • Uknjižba stana

ŠTA JE POTREBNO OD DOKUMENTACIJE ZA PRODAJU STANA ?

Neophodno je za početak da ste vlasnik stana što dokazujete na osnovu dokumentacije koja mora da bude u originalima, overena od strane suda ili notara sa klauzulama RUJP nadležne opštine da je regulisan porez na prenos apsolutnih prava. Takodje je neophodno imati i novi izvod iz zemljišnih knjiga-list nepokretnosti. Ukoliko je nepokretnost neuknjižena, trebate imati pravni sled komletne dokumentacije počevši od prvog vlasnika pa do sada sa pečatima RUJP da je porez na prenos apsolutnih prava regulisan.

RAZLIKA IZMEĐU UKNJIŽENIH I NEUKNJIŽENIH STANOVA ?

Razlika izmedju uknjiženih i neuknjiženih stanova je u tome da banka odobrava kredite samo ako su stanovi uknjiženi jer se na njih može uspostaviti hipoteka ili založna izjava dok na neuknjiženim ne može. Neuknjiženi stanovi gube na vrednosti jer je takvim stanovima cena niža i sa sobom nose rizik koji može da bude veći ili manji. Manji je ako je reč o objektu koji nije upisan u katastar ali postoji upotrebna i gradjevinska dozvola i druga potrebna dokumentacija kojom se dokazuje imovinsko-pravni sled. Notari uglavnom overavaju ugovore za ovu kategoriju objekta pod uslovom da postoji odgovarajuća dokumentacija. Ukoliko sve prodje kako treba objekat se upisuje u katastar i kupac se upisuje kao vlasnik. Notar obavezno upozorava ugovorene strane da se ugovor zaključuje na sopstveni rizik i da notar ne garantuje za pravnu sigurnost prometa da će objekat zaista biti upisan u katastar, niti da će kupac biti upisan kao vlasnik.

Ukoliko je objekat u postupku legalizacije do pre nekoliko godina je bilo moguće takav objekat uz odgovarajuću dokumentaciju overiti kod notara, nakon čega bi kupac stupio na mesto prodavca i čekao postupak ozakonjenja i samim tim preuzeo rizik na sebe da li će se taj postupak uspešno završiti. U medjuvremenu je došlo do promene propisa, pa notari odbijaju overu takvih ugovora. 

Objekti izgradjeni bez gradjevinske dozvole nakon 2015god. , koji nisu upisani u katastar i ne ispunjavaju uslove za ozakonjenje njihov promet je zabranjen jer su osudjeni na rušenje.

KAKO DA PRODAM I KUPIM STAN ISTOVREMENO ?

Ovde je bitna sinhronizacija ugovora i dobar agent koji će Vas pratiti u tome.

Jednostavno, pozovete našu agenciju na kontakt telefone i udjite u proces sa što manje stresa

063 10 79 691 i 060 752 91 87

Najpre da biste kupili nepokretnost moramo Vašu prodati a to započinjemo pronalaženjem kupca,sklapanjem Predugovora i prijemom kapare u visini 10%. U predugovoru definišemo rok za isplatu kupoprodajne cene koju prati primopredaja nepokretnosti. Taj rok je obično nekih 60 dana po Zakonu. Za to vreme pronalazimo odgovarajuću nepokretnost za Vas, radimo Predugovor sa kaparom i dogovaramo overu koja će biti sinhronizovana sa datumom i rokom isplate sa Vašom nepokretnošću koju prodajete.

Koliko god Vam zvučalo kompikovano za nas je to posao na koji smo navikli jer je 70% takvih vezanih prodaja.

DA LI STRANI DRŽAVLJANI MOGU DA KUPE STAN U NAŠOJ ZEMLJI ?

Strani državljani mogu na osnovu reciprociteta da kupe nepokretnost u našoj zemlji. Reciprocitet postoji sa skoro svim zemljama evropske zajednice. U slučaju da reciprocitet ne postoji, mora se tražiti saglasnost od Ministarstva pravde. Proces traje oko mesec dana.

KOLIKI JE POREZ NA PROMET I KO GA PLAĆA ?

Porez na promet  – prenos apsolutnih prava iznosi 2.5% od vrednosti nepokretnosti. Zakonsku obavezu plaćanja ima prodavac i rešenje stiže na njegovo ime ali u praksi je nešto drugačije i porez plaća Kupac u ime Prodavca. Ukoliko Kupac ne ispuni tu obavezu a u Ugovoru je navedena, platiće je prodavac ali nadoknadu novca može tražiti preko suda.

ŠTA JE KAPITALNA DOBIT ?

Kapitalna dobit je razlika izmedju kupljene i prodate vrednosi nepokretnosti i ona po Zakonu iznosi 15%. Prodavci koji su vlasnici nekretnine duže od 10god.oslobodjeni su plaćanja poreza na kapitalnu dobit. Kapitalna dobit se ne utvrdjuje i ne oporezuje kod prenosa prava vlasništva stečena u prvom naslednom redu, izmedju supružnika i krvnih srodnika u prvoj liniji kao i u slučaju razvoda braka.

Prodavci koji su vlasnici nekretnine manje od 10god., ukoliko nakon prodaje a u roku od 90 dana novac ulože u novu nekretninu, oslobodjeni su plaćanja kapitalne dobiti ali ukoliko nepokretnost kupe u roku od 12meseci u ovom slučaju imaju pravo na povraćaj poreza na kapitalnu dobit.

Takodje ako Prodavac ne utroši sav novac na rešavanje stambenog pitanja u predvidjenom roku, na preostali iznos novca će se obračunati  kapitalna dobit za Prodavca.

ŠTA JE CLAUSULA INTABULANDI I ZAŠTO MI JE NEOPHODNA ?

Clausula Intabulandi je prenos prava svojine sa prodavca na kupca.Ona može da bude uslovna i bezuslovna. Bezuslovna je u samom Ugovoru a uslovna je kada se nakon isplate kupoprodajne cene izda potvrda.

Bez date Clausule kupac ne može da izvrši prenos prava svojine i upiše u katastar nepokretnosti.

KOLIKI JE ROK ZA PRIJAVU PLAĆANJA POREZA NA PROMET ?

Zakonski rok je 30 dana od overe kupoprodajnog Ugovora. Nakon stizanja rešenja u obavezi ste najkasnije do 15 dana da uplatite navedeni iznos a dokaz o uplati dostavite nadležnoj Filijali RUJP kako biste dobili Potvrdu o regulisanom porezu na promet.

KO IMA PRAVO NA OSLOBADJANJE OD 40M2 ?

Od 1.07.2006god. sva punoletna lica koja su državljani Republike Srbije a koja nisu imala nepokretnost na svoje ime, mogu da budu oslobodjeni za kupovinu prvog stana na 40m2 kao i članovi njegovog domaćinstva na 15m2. Ukoliko je nepokretnost veća,porez na prenos apsolutnih prava u visini od 2.5% obračunaće se na preostale kvadrate.

KAKO DA SE UKNJIŽI NEPOKRETNOST ?

Da bi se nepokretnost uknjižila neophodna je dokumentacija koja ima pravni sled, zatim da objekat bude snimljen i ucrtan kao i da za isti postoji gradjevinska i upotrebna dozvola na ime investitora. Ukoliko nepokretnost nije uknjižena kao i ceo objekat a postoji dokumentacija onda treba podneti ponovni zahtev sa plaćenom taksom za uknjižbu Republičkom geodetskom zavodu i Republičku administrativnu taksu.

KO PLAĆA POREZ NA ZAKUP, ZAKUPODAVAC ILI ZAKUPOPRIMAC ?

Ako je Zakupac pravno lice onda ono plaća porez od 20% na osnovicu koju čini bruto iznos zakupnine, umanjen za normirane troškove od 25%.

Ukoliko je Zakupac fizičko lice porez bi trebalo da plati Zakupodavac koji je dužan da registruje delatnost i podnese poresku prijavu u roku od 30 dana od naplate zakupnine.Fizičko lice kao Zakupodavac plaća porez po stopi od 20% umanjeno za normirane troškove od 25%.